Sehr geehrte Investorinnen und Investoren, 

wir befinden uns in einer Immobilienkrise, die vor allem in diesem Ausmaß nicht zu erwarten war. Wir verstehen, dass diese Situation für Sie nicht leicht ist. Rendity arbeitet weiterhin tagtäglich mit Hochdruck daran, für alle Investorinnen und Investoren das Beste herauszuholen und geht seinen Aufgaben – weiter unten schildern wir im Detail, worin diese bestehen – gewissenhaft nach. 

Gründe für die Marktentwicklung 

Äußerst ungünstige externe Umstände haben diese Lage herbeigeführt. Um die aktuellen Verwerfungen am Immobilienmarkt zu verstehen, muss man sich zunächst die Immobilienpreisentwicklung in den letzten Jahren ansehen. Seit Ende der Weltfinanzkrise 2007–2008 sind die Immobilienpreise in Deutschland und Österreich in fast allen Segmenten und Regionen Jahr für Jahr gestiegen. Diese Entwicklung ist auf viele Faktoren zurückzuführen – wie etwa das Bevölkerungs- und Wirtschaftswachstum, die wirtschaftliche Attraktivität und Stabilität des deutschsprachigen Raums  – aber sehr stark auch auf die jahrelange Nullzins-Politik, mit der versucht wurde, die negativen Folgen der Weltfinanzkrise abzufedern. In den Jahren 2008 bis 2020 sind Immobilienwerte in Österreich um 40% inflationsbereinigt gewachsen, ähnlich ist die Situation in Deutschland.  

Aber der rasante Preisanstieg fand letztendlich während der Corona-Pandemie statt: zwar wurden nach einer kurzen Schockstarre die meisten Baustellen wieder fortgeführt, die Unterbrechung internationaler Lieferketten führte dennoch zu einem deutlich höheren Baupreisniveau, was wiederum die Immobilienpreise in die Höhe trieb. Es konnten weniger Immobilien fertiggestellt werden, was die Nachfrage weiter anheizte. Gepaart mit weiterhin niedrigen Zinsen und vor allem nun auch groß angelegten Stützungsprogrammen zur Bekämpfung der wirtschaftlichen Folgen der Corona-Pandemie, schossen die Immobilienpreise weiter in die Höhe (startend von einem ohnehin schon hohen Niveau). Anhand eines konkreten Beispiels: In Wien sind Wohnungen von Anfang 2020 bis Ende 2022 – also in 2 Jahren – durchschnittlich um mehr als 23% (!) teurer geworden.

Parallel zur starken Wertentwicklung von Immobilien (und vielen anderen Assetklassen) steuerte der Euro-Raum auch auf eine steigende Inflation zu: Während die jährliche Inflation in den Jahren vor der Corona-Pandemie zwischen 0% und 2% (dem angestrebten EZB- und FED-Ziel) pendelte, stieg sie in den Pandemie-Jahren rasant an und erreichte Ende 2022 im Euro-Raum rund 10%.  

Um die ausufernde Inflation einzudämmen, hob die EZB den Leitzins massiv an, was den rasanten Preisanstieg der vorangegangen 15 Jahre im Immobilienbereich abrupt unterbrach. 

Da die Immobilienwirtschaft sehr kapitalintensiv ist, reagiert sie äußerst sensibel auf jede noch so kleine Zinsänderung. Der Anstieg des EZB-Leitzinssatzes von 0% auf 4,5% innerhalb von 14 Monaten hatte maßgebliche Konsequenzen für Projektentwickler – sowohl auf der Ausgaben- als auch auf der Einnahmenseite. 

Zur Ausgabenseite: Da Projektfinanzierungen in Österreich und Deutschland üblicherweise variabel abgeschlossen werden, schlug der abrupte Zinsanstieg voll durch: Statt Kreditzinsen von 2,5% p.a. wie in den 10 Jahren zuvor waren plötzlich Zinsen von 6% p.a. (und teilweise mehr) zu zahlen. Vor dem Hintergrund, dass die Gesamtinvestitionskosten von Immobilienprojekten oft zu mehr als 75% kreditfinanziert werden, stellen die Kreditzinsen einen erheblichen Kostenfaktor dar, der bereits bei geringen Abweichungen drastische Auswirkungen auf das Projektergebnis haben kann. In den letzten Quartalen kam es jedoch nicht zu einer „geringen Abweichung“, sondern die Zinsbelastung hat sich innerhalb kürzester Zeit mehr als verdoppelt, wodurch in fast allen Fällen das Projektergebnis vollständig aufgezehrt wird, in vielen Fällen Eigenkapital und Nachrangdarlehen gefährdet sind und in einigen Fällen sogar erstbesicherte Banken von Ausfällen betroffen sind. Erschwerend kommt hinzu, dass die Projekte aufgrund des stagnierenden Abverkaufes nicht fertiggestellt werden konnten und die hohen Zinsen weitergezahlt werden mussten. 

Zur Einnahmenseite: Immobilienentwickler sind jedoch nicht nur auf der Ausgabenseite, sondern auch auf der Einnahmenseite vom Zinsanstieg betroffen. Durch das höhere Zinsniveau – und in Österreich auch durch gesetzliche Regelungen (Stichwort: KIM-Verordnung) – ist es für potenzielle Käufer deutlich schwieriger geworden, Kredite zu bekommen. Diese Finanzierungshürden für Wohnungskäufer haben den Verkaufsmarkt in vielen Regionen einbrechen lassen: In Österreich wurden 2023 um 30% weniger Objekte verkauft als 2022. In vielen Lagen und vor allem im hochpreisigen Neubausegment, das für Rendity besonders relevant ist, war der Einbruch noch stärker. Aufgrund des hohen Kostendrucks (der wiederum auf die gestiegenen Zinsen zurückzuführen ist) ist es für die meisten Immobilienentwickler auch keine Option, die Preise zu senken.  

Die Immobilienentwickler kämpfen einerseits mit stark gestiegenen Kosten für ihre Bauprojekte und andererseits mit einem schwachen Absatzvolumen, was für viele Marktteilnehmer eine existenzbedrohende Situation darstellt. 

Was bedeutet die aktuelle Situation für Sie als InvestorInnen bei Rendity? 

Rendity hat auf die Lage reagiert und alle internen Kosten auf ein Minimum reduziert, um so sicherzustellen, dass auch in den kommenden Jahren Zins- und Rückzahlungen durchgeführt werden können. Auch wenn es in den letzten Monaten aufgrund der erwähnten Verwerfungen am Immobilienmarkt auch auf unserer Vermittlungsplattform vermehrt zu Verzögerungen und Ausfällen gekommen ist, lassen wir nichts unversucht, dass die vermittelten Projekte erfolgreich fortgeführt werden. Dazu gehört nicht nur der ständige Austausch mit Projektpartnern und das Einholen von Projektberichten, sondern auch die technische Wartung der Plattform, damit auch in Zukunft Zins- und Tilgungszahlungen für unsere Anlegerinnen und Anleger erfolgen können. In den letzten Monaten konnten einige Zinszahlungen und auch Darlehensrückzahlungen – wie u.a. bei den Projekten Nußdorfer Straße 10-12 und Hunoldstraße 14 – durchgeführt werden. 

Bis zu einer Verbesserung der Zinssituation konzentrieren wir uns ausschließlich auf bestehende InvestorInnen und laufende Projekte. Dies tun wir aus zwei Gründen: Zum einen ist die Situation auf dem Immobilienmarkt – insbesondere im Developmentbereich – derart angespannt, dass wir aktuell keine sinnvollen Renditen für unsere Anleger sehen, zum anderen wollen wir unsere ganze Kraft in die Betreuung unserer Bestandskunden und die Abwicklung der bestehenden Projekte stecken und nicht in die Akquise neuer Projekte. 

Wir gehen proaktiv auf die vermittelten Immobilienentwickler zu. Viele Partner halten uns regelmäßig auf dem Laufenden. Sobald wir Informationen bekommen, geben wir diese an Sie weiter. Sobald wir Zins- und Rückzahlungen erhalten, zahlen wir diese 1:1 an Sie aus. Werden uns Informationen nicht oder nicht rechtzeitig übermittelt, beauftragen wir unsere Anwälte mit der Informationsgewinnung – auf unsere Kosten. 

Auch wenn die ersten Zinssenkungen bereits stattgefunden haben – was zu einer Entspannung auf dem Immobilienmarkt führen sollte – kommt dieser Aufwärtstrend möglicherweise nicht für alle Immobilienentwickler rechtzeitig. Verzögerungen oder Ausfälle von Projekten sind nicht ausgeschlossen. Unseren bonitätsstarken Partnern hingegen werden die Zinssenkungen definitiv helfen – wie oben dargestellt sowohl auf der Ausgaben- als auch der Ausgabenseite, weil Verkäufe wieder schneller und zu höheren Preisen abgeschlossen werden können. Dies wiederum sollte auch dazu führen, dass Zins- und Kapitalrückzahlungen an Sie vermehrt durchgeführt werden können. 

Wir bitten Sie weiterhin um Ihre Geduld, bis Klarheit über Ihre Projekte herrscht, und möchten Ihnen erneut versichern, dass wir alles, was rechtlich in unserer Macht steht, tun, um ein möglichst hohes Maß an Zins- und Kapitalrückzahlungen für Sie zu erwirken.  

Mit besten Grüßen
Lukas Müller
Geschäftsführer Rendity